איך יונים משפיעות על ערך הנכס שלכם – ולמה צריך לטפל בזה לפני מכירה

רוב האנשים לא חושבים על זה עד שהם מנסים למכור את הדירה.

ואז פתאום הם מבינים שיש בעיה.

אני קיבלתי המון שיחות כאלה לאורך השנים:

שלמה, אני מוכר דירה. היו 3 סיורים והאנשים לא מעוניינים. אני חושד שזה בגלל היונים. אפשר לבוא דחוף?

כן, זה בגלל היונים.

ובואו אני אסביר לכם בדיוק איך זה משפיע.

למה קונים בורחים

תארו לעצמכם את זה:

אתם קונה פוטנציאלי. הגעתם לסיור בדירה. הכל נראה נחמד – סלון יפה, מטבח מעודכן, חדרים בסדר.

ואז אתם פותחים את הדלת למרפסת.

מה אתם רואים:

• צואה על המעקה, על הרצפה
• ריח חזק וחריף
• נוצות בכל מקום
• יונה שפתאום עפה ומפחידה אתכם
• קן בפינה

מה עובר לכם בראש:

זה מגעיל. אני לא רוצה לגור פה. כמה יעלה לתקן את זה? האם בעל הדירה מתחזק טוב את הנכס? אם הוא לא טיפל ביונים, מה עוד הוא לא טיפל?

ופתאום הדירה הזאת ירדה במעט עשרות אלפי שקלים בעיניכם.

המחקרים מוכיחים

יש מחקרים על איך פגמים קוסמטיים משפיעים על ערך נדלן.

בעיות שלא פוגעות במבנה אבל משפיעות על החוויה של המקום:

• לכלוך
• ריח רע
• מראה מוזנח

התוצאה:
ירידה של 5-15% בערך הנכס.

על דירה של 2,000,000 שקל – זה 100,000-300,000 שקל.

מקרה אמיתי:

לקוחה מגבעתיים ניסתה למכור דירה שנה וחצי. המחיר שביקשה: 1,900,000 שקל.

היו הרבה סיורים, אבל אף אחד לא הציע. קיבלה משובים:

• המרפסת נראית מוזנחת
• יש ריח
• נראה שיש בעיית תחזוקה

היא התקשרה אליי. עשינו ניקיון מלא, עיקור, והתקנת מערכת הרחקה. עלות: 3,500 שקל.

תוך חודש קיבלה הצעה של 1,880,000 שקל. מכרה.

היא אמרה לי: שלמה, הלוואי שהייתי עושה את זה בהתחלה. הייתי חוסכת שנה וחצי של מתח.

מה קורה בסיור

בעל הדירה לא תמיד מבין מה הקונה רואה.

בעל הדירה חושב:
זה רק קצת לכלוך במרפסת. זה לא כל כך נורא. הדירה עצמה מעולה.

הקונה חושב:
אם הוא לא מטפל במרפסת, מה עוד הוא לא מטפל? האם יש עוד בעיות נסתרות? האם זה סימן לזנחה כללית?

והסיכוי לקבל הצעה יורד.

הבעיה עם לנקות רגע לפני

יש בעלי דירות שחושבים: בסדר, אני אנקה את המרפסת טוב לפני כל סיור.

זה לא עובד.

למה?

1. לא אפשר לנקות לגמרי
   כתמים קבועים נשארים. ריח חלש נשאר. קונים עם אף טוב מריחים.
2. היונים עדיין שם
   ניקיתם, אבל אם היונים עדיין מגיעות – תוך יום או יומיים יש שוב צואה.
3. זה נראה
   קונים רואים עקבות. שריטות על הצבע, שינויי צבע מהחומציות, קורוזיה על מתכת.
4. השכנים
   גם אם אתם ניקיתם, אם לשכנים שלכם יש יונים – הקונה רואה את זה ושואל: גם לי יהיה את זה?

מה שבאמת משפיע על המחיר

1. התרשמות ראשונית

יש מחקרים שמראים שקונים מחליטים אם הם רוצים דירה ב-30 השניות הראשונות.

אם הם פותחים את הדלת למרפסת ורואים בלגן של יונים – זה משפיע.

2. תחושת ניקיון ותחזוקה

קונים רוצים להרגיש שהנכס מתוחזק. שהבעלים דאג.

בעיית יונים לא מטופלת = תחושה של זנחה.

3. פחד מבעיות עתידיות

קונה חושב: אם אני קונה את זה, אני אצטרך לטפל ביונים. כמה זה יעלה לי? כמה זמן זה ייקח?

זה יורד מהמחיר שהם מוכנים לשלם.

4. ריח

ריח רע משפיע מאוד על תפיסת ערך.

דירה עם ריח לא נעים = דירה שלא רוצים.

כמה באמת זה עולה

בואו נעשה חישוב:

דירה ללא בעיית יונים:
שווי: 2,000,000 שקל
זמן למכירה: 3 חודשים
מחיר מכירה: 1,950,000 שקל (דיסקאונט סביר)

דירה עם בעיית יונים לא מטופלת:
שווי מבוקש: 2,000,000 שקל
זמן למכירה: 12-18 חודשים
מחיר מכירה: 1,820,000 שקל (דיסקאונט גדול)

ההפסד:
130,000 שקל + עלויות משכנתא נוספות למשך שנה

עלות הפתרון:
2,000-4,000 שקל בממוצע

האם זה שווה?

מתי לטפל

הזמן הכי טוב: עכשיו

גם אם אתם לא מתכננים למכור בקרוב – טפלו עכשיו.

למה?

• תהנו מהמרפסת בינתיים
• כשתרצו למכור, זה כבר מטופל
• ככל שמחכים, הנזק גדל

אם אתם מתכננים למכור בקרוב:

טפלו לפחות 2-3 חודשים לפני שאתם מעלים את הדירה למכירה.

למה?

• תהיה לכם תקופה להוכיח שהפתרון עובד
• המרפסת תראה נקייה ומתוחזקת
• תוכלו להגיד לקונים: טיפלנו בזה, יש אחריות

אם אתם כבר בתהליך מכירה:

אם כבר עלית למכירה והבנת שיש בעיה – טפל מיד.

זה יכול לעזור גם באמצע תהליך.

מקרה:

לקוח העלה דירה למכירה. אחרי 4 חודשים ללא הצעות, הוא הבין שהיונים בעיה.

התקשר אליי. עשינו את העבודה תוך שבוע.

הוא עדכן את המודעה: דירה עם מרפסת נקייה, מערכת הרחקת יונים חדשה עם אחריות.

קיבל 2 הצעות תוך שבועיים.

איך להציג את זה לקונים

אם טיפלתם בבעיה – אל תנסו להסתיר שהייתה בעיה.

תגידו את זה ישר:

הייתה לנו בעיית יונים קלה, טיפלנו בזה מקצועית עם קבוצת יגלניק. עשינו ניקיון מלא, עיקור, והתקנו מערכת הרחקה עם אחריות. מאז אין שום בעיה.

למה זה עובד:

• זה מראה אחריות
• זה מראה שאתם מתחזקים את הנכס
• זה מוריד חשש מהקונה
• הקונה יודע שהוא לא יצטרך לטפל בזה

לעומת זאת, אם הקונה מגלה בעיה שניסיתם להסתיר – זה הורס אמון.

מה אם השכנים גם יש להם בעיה

זה קורה.

אתם טיפלתם, אבל לשכנים יש יונים. הקונה רואה את זה ושואל.

מה לעשות:

אפשרות 1: דברו עם השכנים
אולי גם הם ישמחו לטפל. אולי אפילו תעשו ביחד ותקבלו הנחה.

אפשרות 2: הסבירו לקונה
אצלנו אין בעיה כי טיפלנו. כל דירה בנפרד. לשכנים יש אבל זה לא משפיע עלינו.

אפשרות 3: הוכיחו
הראו את המרפסת שלכם נקייה. הראו את המערכת. זה מדבר בעד עצמו.

עלות מול תועלת

עלות הטיפול:
2,000-5,000 שקל בממוצע לדירה רגילה

התועלת:

• עלייה בשווי הנכס: 50,000-150,000 שקל
• קיצור זמן מכירה: 6-12 חודשים
• חיסכון בעלויות נלוות (משכנתא, ארנונה, ועד בית)
• פחות מתח

זה אחד ההשקעות הכי משתלמות שאפשר לעשות לפני מכירה.

טיפים נוספים למוכרים

1. תעשו את זה מוקדם
   ככל שתטפלו יותר מוקדם, יותר זמן תהנו ויותר אמינות תהיו.
2. שמרו קבלות ואחריות
   תוכלו להראות לקונה שעשיתם עבודה מקצועית.
3. צלמו לפני ואחרי
   זה מראה את השיפור.
4. עדכנו את המודעה
   כתבו שטיפלתם בזה. זה יתרון.
5. אל תחכו לבעיה להחמיר
   יותר קל לטפל במוקדם.

השורה התחתונה

בעיית יונים יכולה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים בערך הנכס.

הפתרון עולה אלפי שקלים.

זה השקעה שמשתלמת פי 20-50.

אל תאבדו כסף על משהו שכל כך קל לתקן.

אם אתם מוכרים או מתכננים למכור:

התקשרו עכשיו: 053-5563155
שלמה יגלניק – קבוצת יגלניק

נעשה את זה מהר, נקי, ומקצועי.

תמכרו יותר מהר, במחיר יותר טוב, עם פחות מתח.